下面就是一个你们会感觉比较激动的题目，就是“我们如何走市场化”？在讲这个之前，我要先说，我们这么多年的改革开放，我们发现“腐败铁三角”通过哪两个项目获取利益的？一个是国企改革、一个是房地产改革。国企改革本身在2004年从我呼吁之后已经产生了警惕，但房产改革我正在多伦多呼吁，希望能够引起重视。但是腐败依然严峻，我建议我们应该用解剖麻雀的手法查一些案例。

那么现在在一个公平、公正的社会主义之下，我们还要走市场化的路吗？我可以清楚的告诉各位，28年的改革开放，你认为我们走的是市场化的路吗？我告诉你，绝对没有。我们是什么市场化呢这28年？是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过剩，这两个怪现象扭曲在一起。因此我认为，未来我们要加深改革，什么叫加深改革？真正走向真正的市场化，为了阐释我的观点，我想用房地产的案例和各位做一个说明，什么叫做中国传统的市场化理念？我想从地产的供给面和需求面来谈这个问题。

首先，谈谈供给面。什么叫做楼市的供给？它是长流程管理，加上两个核心资源。哪两个呢？一个叫土地开发权：一个叫做大额贷款，就是银行信贷权。那么这些完全操纵在政府手上。那么长流程管理本身，就是从立项到规划，到开工，到验收，到销售至少有100个公章要盖，一切都在政府的控制下。所以楼市的供给面根本就是一个市场化严重不足的这么一个供给面。看长流程管理，100个公章都需要政府来盖。你知道一个公章多少钱吗？以前请吃饭就可以了，现在不行。这个价码是水涨船高，越来越高，几万都不行，现在要几十万才可以。100多个公章，你加加，看多少钱？不得了了。政府大量参与，使得贪污的成本大量的升高。

所以你看，原来房地产供给是一个完全没有市场化的，市场化是严重的不足。那么在这个时候我想很快的给你讲一个案例，因为我想你们可能有些人会想到国内发展，因为你们对国内地产市场发展想有一个了解，那么看看地产的违规操作，中国地产违规操作基本上分为三个方面：包括非法土地的取得、代收税、违规的资金操作等方面，所谓的非法的土地开发是这样的，法律规定，地产的取得，要经过公开竞价，可是以大陆某市为例，公开竞价是零，没有公开竞价，全部都是私下协议。 

第二是以代征税方式逃税，什么叫代征税？比如说餐厅，由于你的成本难以核算，你每天进猪肉、鸡鸭鱼肉什么的，三个月结一次帐，所以你每个月成本多少？你不知道，对于这种成本难以核算的企业，按照规定是以代征税来做。这个市地产以代征税的方式来做，有多少税率呢？就是2.24加上5.0%的税，总共收7.24%的营业税。

按照我们的资料显示，除此之外，该市的经济开发区，基本上等于逃税天堂，不但只要交7.24%的税率，而且其中一半还可以以财政税还给你。所以你相信不相信2001年之前，该市最大竞争优势是低税率，这么低的税率，在社会主义的中国简直是匪夷所思，那么就算在资本主义社会的加拿大也是瞠目结舌。那么2001年，中央政府在其他省份的压力下，不得不要求该市将承包税基数一半的部分，拿出一半来支持西部大开发。所以朱熔基搞了分税制，国税和地方税增加。所以该市就不能返还税，因为国税不能返还，于是他们开始加税，把7.24%左右的税率提高到10.5%。这个案例非常具有代表性。

什么叫做违规的资金操作？该市具规模的地产商有500家，注册地产商两万家，这么多的地产商，那么税前利润率平均是15%，而资金比率不过10%，于是这两个相除你会发现，资金回报率等于150%这么高。那么你这么少钱你怎么玩的转呢？比如你买土地，好了，你钱不够怎么办？拿不到土地证就办不了银行贷款，因为银行贷款需要包括土地证、建设证、开工证等等，你没有，你不用担心的，市政府会帮你忙，怎么帮？你给政府的钱，政府补偿金占七成。那么这个30%里面可以分期付款，没问题了，跟市政府谈判。

那么这个现象不但在该市有，新华社在三天前也公布了一个地产商的自白，一个黑龙江的地产商，他也是一样。项目保证金要交一千五百万，他只交了五百万，土地使用费交1100万，他只交了110万，设施配套费1140万没交足，他们拆迁补偿费一亿元也没有交足，银行贷款偏离一千两百万，实际启动资金只有1000万元，但是最后的收入是5.6亿元，是一样的。这个和地方政府的勾结，该市这个案例可以用到全国都行得通，这是新华社三天以前通告的。

那么，这个资金不足怎么办呢？我们发现有一家公司国际置业发展有限公司，这个公司是干什么的？地产商钱不够怎么办？提供委托贷款给你，叫过桥贷款，你买土地钱不够，市政府动作置业公司把钱借给你，拿到这个土地证了，就可以向银行贷款了。那么这个国际公司的钱来自哪里呢？来自老百姓的养命钱。这个钱属于谁的呢？属于全体老百姓，图利谁呢？图利某几个资本家，这就是“以钱为纲”的改革。 

那么，如果实在没钱怎么办呢？没关系，这家国际公司注入资金参股，基本上他们出80%的钱，地产商出20%的钱，那么项目完成以后，把80%的钱还给国际公司，顺便给一点利息，就这样办。那么这样的操作手法，几乎用于全中国。据估计，大概有70亿元老百姓的养命钱，通过这家公司流向地产商。那么好了，通过这种腐败方式，使得你的房地产供给面的成本大幅上升，再加上政府卖地越来越贵，为什么？搞政绩工程，地价越贵GDP越高。种种因素加在一起，严重不足的市场，使得供应成本大幅度的增加，问题出来了。为什么买呢？你可不可以不买呢？那就是今天讲的主题，到底中国出了什么问题，房地产的需求为什么是我所说的，它是市场化太过。

第一个问题，也是最重要的问题，你供给面成本这么高，房价这么高，有人买吗？各位想想，如果你在中国，你除了炒股票以外，你还想做什么？你发现我们中国是一个非常缺乏投资机会的国家，你除了炒炒股票、买买房子之外，你没有机会做其他的投资，因为全面的投资环境是恶化的。比如说绑匪、骗子到处都是，我最近接到一个投诉，某地的一家餐厅，该地市政府为了图利某地资本家，要把这个餐厅拆迁，搬迁费很贵的，如果自动解约的话，就不用搬迁费了。那么，怎么让这些人自动解约呢？什么公安、消防、税务、城管天天去查，他告诉我的信息，就是消防每天查，每天罚款一万两千块，罚了一个礼拜之后，全部自动解约，为了城市的和谐发展，哪里晓得背后的阴谋手段。

所以，如果你是一个餐厅老板，你赚了钱之后，你敢不敢开第二家餐厅，你想做什么？更有趣的现象，就是有钱也不敢投资。问国内的企业家学生，问他们有钱干什么？和你们是一样的，干吗呢？跑到加拿大办绿卡算了，跑到加拿大去算了。为什么呢？不放心，怕再投资下去，钱收不回来怎么办呢？

所以，我们很多优秀企业家、民营企业家，他们投资相当的短视，他们短视的原因不是不想投资，而是投资环境恶化。所以各位请注意，一个新观点出来了。什么新观念？企业家该投资不投资的钱，配合上贪官污吏的赃款，配合上国外的热钱，再加上社会上各类的游资，这四类资金集合在一起，形成一个所谓的虚拟资金。这个虚拟资金，打到哪里哪里就有泡沫。那么这个虚拟资金有一个特色，什么特色呢？不可预测、不可控制、不可监管。那么常有人问我说，为什么中国股市这么热？原因就是这一部分的虚拟资金打入股市的结果，股市利润不高，马上打入楼市，形成楼市泡沫。

成都购房的外来资金占了50%，所以房价高，重庆的外来资金是10%，所以房价低。我说你们千万不要得意，虚拟资金来的时候是不可控制、不可预测、不可监管的，现在房价马上涨了一千块。虚拟资金打入了重庆，重庆搞了一个项目，一个特殊项目，房价开始蠢蠢欲动，急速上升。不是你想不想房价上升的问题，而是虚拟资金打到哪里，哪里就有泡沫，这是一个现状。

那么，你说虚拟资金进入股市，股市如果很好，赚了钱就炒房子。如果股市一跌的话，虚拟资金照样转入楼市基金，再转房子，股市涨也好跌也好，楼市都是一样的。根本无法预测、无法控制、无法监管的。那么这种现象不是靠所谓的宏观调控可以解决的。那么你们可能有一个怀疑，为什么在3月、4月、5月，当政府提出宏观调控的时候，利率上升，为什么利率上升？当天上午大盘跌一点，一到下午大盘马上上去，甚至更高。这和我们以前的情况不一样，当然不一样，你知不知道利率是什么结果？利率上升进一步打击了民营企业的投资欲望，这样挤压出更多的虚拟基金进入股市。如果你像中国政府一样，把印花的税收从千分之一调整到千分之三，你直接打击股市，好像虚拟资金走了，走到楼市去了。发现5月份的楼价大幅上升，无法控制。

所以今天听我这么一讲，我相信在座每一位来宾，都会是全中国最好的经济学家。原来这是中国式的市场化，所以各位看看，我们是什么样的市场化呢？那就是供给面，由于政府的垄断，市场化严重不足。需求面呢？虚拟资金横行造成市场化过渡，这两个力量扭曲在一起，老百姓再也买不起房子了。因为这种虚拟资金大量的进出，是没有办法的，这是中国最新的现象，房价特高，还卖不出去。

那么更有趣的是什么呢？就是这种供给面严重市场化不足，需求面严重市场化过度，可以解释中国所有的改革。举个例子，医改是不是这样？你发现医改，你要搞市场化，很多民营企业进入这个市场，以上海为例，包括长江医院、红桥医院、真爱、博爱、仁爱医院等等，搞定公安，搞定卫生。需求面呢，市场化太过了。所以供给面市场化严重不足的垄断，配合随意定价，老百姓再也看不起病了。

教改一样的，北大、清华、复旦、交大都是政府的学校，都是政府垄断的，拿政府的资助、政府的补贴、政府的财政预算，是供给面严重市场化不足。需求面随意涨价、乱收学费，又是市场化太过。一个市场化严重不足的供给面，配合上随意定价的需求面，农村子弟上不起学了。

前一阵子各位关注国内的报道，吴敬琏教授提出火车票涨价，导致老百姓的一致强烈反应，可能过去不太理解，是老百姓对，还是吴敬琏教授对？今天听完我的教授，你成为中国最好的经济学家，你就知道谁对了。铁路也是一样，供给面是政府垄断控制的，市场化严重的不足，需求面如果你允许铁路随意定价的话，一定得高，又是市场化严重过度，到最后老百姓火车坐不起。所以铁路本身也是这样的问题，所以为什么老百姓是对的，原因就在这里，因为铁路系统也是一个市场化的怪胎。通讯是不是？银行是不是？通讯我们有中国移动、中国联通两家垄断，所以供给面是垄断的，需求面呢？随意定价，在中国打手机双方收费，你打来我还要付钱，为什么呢？市场化过度，银行也是一样，所以中国银行的需求面也是过渡，怎么过渡？存款利率和贷款利率息差很大。原来中国改革开放的主题就是这个，这就是我们过去所谓的市场化了。

那么，我们前面讲的和医改之后看不起病、教改之后上不起学、房改之后住不起房，那么是一个表面现象，而真正的实质问题，就是我所讲的，真正的实质问题，就是一个市场化的扭曲造成前面的现象，上学难、住房难、看病难，完全是市场化问题。相信讲到这里大家应该很清楚了，原来我们未来的路，要摆脱这样的扭曲的市场化，走到真正的市场化才行。如果走不到呢？如果市场供给面还是垄断呢？那么你在需求面，就应该控制价格了，就恢复到过去的计划经济，那是没有办法的事。